房地产设计师是做什么,房地产设计部工作内容

建筑设计在21世纪初真的是个高大上的行业,金光闪闪,逼格高高。

我上学的时候流传着:学建筑设计工作后2年内年薪可达10万以上,那时候可是2002年的样子。

当时设计毕业都愿意去大院,部院,北京院,现代院;或者是国外的设计事务所,RTKL,凯里森,凯达,伍兹贝格、gensler。去地产的都很少,都觉得自己是设计师。仰望大师,有着自己的追求和理想,有着加班熬夜的自觉,也有着中标后的狂喜。

到了今天建筑设计居然变成了被劝退的专业。

还是说说地产中的建筑设计吧。

一般来说地产最大体量是住宅,因为万达的崛起,商业综合体也遍布了一二三线城市

所以现在在地产的设计工作者,大部分在住宅开发地产,另外一部分在商业地产,还有比较少的在旅游地产,乐园,产业地产的。一般来说地产的设计线条都是建筑设计师作为部门负责人。不管是集团还是区域,又或者是项目。

住宅开发中的建筑设计是地产中设计师从业最多的地方,从拿地开始就需要紧密配合,一直到交付。地产前端产生的利润,远大于后端,几乎是几何倍的。拿地的谈判,规划的设计,远比后面控制变恰,成本优化涉及数额大的多。

地产有种说法:设计最关键是要会算数。看似以偏概全,但其实一个会算数包含了不少含义,从拿地前的高低配产生溢价,到方案的用足面宽,再到偷面积,从施工图的展开系数,到窗墙比,再到地库的单车位控制面积。从含钢量到材料用运,从外立面材料选择到材料替换,从装修标准到对标竞品展示,景观的现场把控。一个算数,既包括了溢价的产生,又涉及了成本的控制。

如果说住宅设计最关键的本事排序,算数、产品、示范区,以及等等~~,因为住宅相对比较简单,那么就要作到更深入,更细致,在每个环节多琢磨,尤其是示范区。为什么总是强调示范区?因为从地产现金流的角度和实际操作过程中,一个拿地后的项目,最关键的是首次开盘的时候,首开的好坏直接决定了这个楼盘的占位,和后续的走势,它也是有现金流入的开始。示范区是地产商希望给客户看对未来生活的憧憬和展示。现在的效果虽然比前几年差一点,但客户能接触到的信息只有房企的品牌和地段的直观概念。所以阵地包装和展示区的设置就尤为重要。

对于商业地产因为涉及顾问公司及主力业态需求比较多,所以相较住宅地产的深度专研,商业地产需要更广的知识。例如一个综合体业态一般会涉及到:酒店、商业、办公、公寓,而酒店会涉及到运营公司提出的大量需求,顾问公司相互的协调,商业涉及到各主力店需求,开始的经验预留等,相比设计本生的顾问公司比如:幕墙、泛光照明、电梯顾问、结构顾问、机电顾问、弱点顾问、等等要更复杂,对经验要求也会更多。

在万达2年一个商业综合体的日子,大家大上快干,培养了很多标准化人才。满足了大量城市对商业综合体的需求,而在一二线城市,商业更需要的是特别的,用户体验的,而非标准化综合体。所以市场上太古、凯德华润、大悦城出来的商业会更受欢迎。

最后用我师傅的一句话结尾,设计最关键的是能力是控制。不管是在设计院,还是地产,不管是住宅地产还是商业地产。作为一个设计师,最关键的能力是对项目,对设计,对方案的控制。而控制的前提是要做到自己心中有数。

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